Qué es la capacidad hipotecaria
Es el precio máximo de vivienda que una persona puede comprar con la financiación que le concedería un banco. Depende de dos límites, y manda siempre el más bajo:
- Límite por ingresos: la cuota mensual no debería superar el 30–35 % de los ingresos netos, descontando otras deudas.
- Límite por ahorro: los bancos suelen financiar hasta el 80 % del precio o de la tasación en primera vivienda, así que el comprador necesita el 20 % restante más los impuestos y gastos.
Cómo calcula la herramienta
- Cuota máxima = ingresos netos × endeudamiento máximo − otras deudas.
- Préstamo máximo = valor actual de esa cuota al tipo y plazo indicados (sistema francés).
- Precio por ingresos = préstamo máximo ÷ porcentaje financiado.
- Precio por ahorro = ahorros ÷ (parte no financiada + gastos de compra).
Además, si introduces el precio de una vivienda concreta, verás la cuota que tendría, el endeudamiento resultante y cuánto ahorro le falta o le sobra al comprador.
Los gastos de compra que hay que sumar
En vivienda de segunda mano el impuesto principal es el ITP, que varía entre el 6 % y el 10 % según la comunidad autónoma. En obra nueva se paga IVA (10 %) y AJD. A eso se suman notaría, registro y gestoría de la compraventa. Como referencia rápida, calcula entre un 8 % y un 12 % del precio.
Por qué una inmobiliaria debería calcularlo siempre
Enseñar inmuebles que el comprador no puede financiar es la forma más cara de perder tiempo. Calcular la capacidad de compra en la primera llamada permite filtrar la cartera, priorizar compradores solventes y derivar a un asesor hipotecario a quien lo necesita. Lo explicamos con más detalle en cómo calcular la capacidad hipotecaria de un comprador.
