Rentabilidad bruta y rentabilidad neta
La rentabilidad bruta es la cifra que se ve en los anuncios: renta anual dividida entre el precio de compra. Sirve para comparar rápido, pero no dice cuánto gana realmente el propietario.
La rentabilidad neta descuenta los gastos y tiene en cuenta toda la inversión:
- Inversión total = precio + impuestos y gastos de compra + reforma y mobiliario
- Ingresos = renta mensual × meses alquilados al año
- Gastos = comunidad + IBI + seguros + mantenimiento + gestión
- Rentabilidad neta = (ingresos − gastos) ÷ inversión total
Qué rentabilidad es buena
Depende de la ciudad y del riesgo del activo. En las grandes capitales las rentabilidades brutas suelen estar entre el 4 % y el 6 %, y en ciudades medianas o barrios periféricos pueden superar el 7 %. Lo importante es comparar inmuebles con el mismo criterio y no olvidar la ocupación: un mes vacío al año ya resta más de un 8 % de los ingresos.
El PER inmobiliario
El PER indica cuántos años de alquiler hacen falta para pagar el precio de compra (precio ÷ renta anual). Un PER por debajo de 15 suele considerarse atractivo para inversión; por encima de 20, la vivienda está cara respecto a lo que renta.
Lo que esta calculadora no incluye
Los resultados son antes del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades y sin financiación. Si la compra se hace con hipoteca, la rentabilidad sobre el capital aportado cambia por el efecto apalancamiento y hay que restar los intereses.
